Gayrimenkul Yatırımı Değeri

Yatırım Mülkü Nasıl Değerlendirilir

Mülkünüzün değerini belirlemek önemli olduğundan gayrimenkul yatırımı değeri bulunmasında hata yapılmasını önlemeyi sağlar. Gayrimenkul yatırımcısı olarak, satın alma işleminizde size rehberlik etmek amacıyla yatırımlarınızın değerini belirlemenin üç yolunun farkında olmalısınız. Satış fiyatınızı haklı çıkarmanız veya sadece temel değerleme tekniklerini öğrenmeniz gerekir.

Karşılaştırmalı Pazar Analizleri

Popüler yöntem, satış karşılaştırma, daha resmi deyimle karşılaştırmalı pazar analizi adıyla bilinir. Belirtilen yöntemde, son üç ila altı ayda satılan, mahallede bekleyen satış listesini oluşturan mülklerin satılık fiyat bilgileri karşılaştırılır.

Amaç, mülkün adil piyasa kıymetini (hazır, istekli, yetenekli alıcının sunabileceğidir. Satıcının kabul etmeye istekli olduğu evin adil fiyatı) belirlemek olduğundan, benzer büyüklükteki evlerin seçiminde uzmanlık gerektirir. Yerel pazara aşinalığı göz önüne alındığında, yalnızca emlak profesyonelinin yapabileceği olanaklar, koşullardır.

Rayiç Tespiti

Karşılaştırılabilir veya kompozisyon analizi yapınız. Sizinkine benzeyen, son satılan mülk, evin gerçek piyasa değerine yakın olanıdır. Tipik karşılaştırmalı analiz, karşılaştırılacak mülklerin adresi, satış tarihi, fiyatı, büyüklüğü, yatak odası, banyo sayısı, park yerlerini dikkate alır.

Evin genel durumu, emlakçı tarafından yapılan birkaç açıklamadan oluşur. Karşılaştırılabilir ürünler genellikle benzer fiyatlar sağlasa da belirlenmelidir. Analizler mülkler arasındaki tam konumu, aşınma, yıpranma açısından farklılıkları hesaba katamaz. Ayrıca, mahallede yakın zamanda satılan benzer evlerin olmaması, karşılaştırmalı analiz yaparken sorun olabilir.

Sermayelendirme Oranı

Gayrimenkul yatırımı değeri belirlemek üzere kullanılan, aşağıdaki formülle verilen orandır:

Aktifleştirme Oranı = Net Faaliyet Geliri / Piyasa Değeri

Başlangıçta mülkün brüt gelirinden vergiler, sigorta, bakım masrafları vb. gibi işletme giderlerinin çıkarılmasıyla elde edilen net işletme gelirini belirlemelisiniz. İpotek ödemeleri, iyileştirme maliyetlerinin işletme giderlerinin parçası olmadığını unutmayın.  Gayrimenkul yatırımı tavan oranını belirlemeye başlayabilirsiniz. Marmaris emlak komisyoncuları, değerleme uzmanları, müşterileriyle konuşurken genellikle üst sınır oranını kullanmayı tercih eder. Nedeni, net işletme gelirinin,  yakın geçmişte satılmış mülklerin kıymetinin, satın alma fiyatının tahmin edilmesinde kullanılmasıdır.

Gayrimenkul Yatırımı

Tavan oranı yöntemini kullanmanın avantajı, hesaplamada önemlidir. Elbette satılık mülkün fiyatının yanı sıra işletme giderleri, kira dışı gelir, brüt kira, boşluk miktarı gibi dizi unsuru içermesidir. Yatırımcı için ideal mülkler, daha yüksek kaparo oranına sahip olanlar olacaktır. Üst sınır yönteminin dezavantajı, karşılaştırma olarak kullanılacak nitelikli mülk olmadığında farklıdır. Emlakçı veya değerleme uzmanının eksik verileri telafi etmekte başka mülkler bulması gerektiğinde güvenilmez hale gelmesidir.

Değiştirme ücreti

Sonuç, yenileme maliyeti yöntemi, gayrimenkul yatırımı değeri, arazi üzerindeki iyileştirmelerin yerine koyma maliyetini tahmin edilir. Ardından toplam piyasa değerini belirlemekte arazinin kıymetini ekleyerek belirler. Yapının tüm kare görüntülerini alan için mevcut inşaat maliyetiyle çarpmanız gerekir. Pazardan pazara hatta komşu posta kodları arasında büyük farklılıklar gösterebilir.

Diğer yöntemler gibi, ikame maliyeti tekniği de sektör koşullarından etkilenebilir. Örneğin, hızlı enflasyon dönemlerinde inşaat maliyetleri yüksektir. Yenileme maliyeti değerlerini etkileyecektir. Üç yöntem, herhangi yatırımcının mülkün kıymetinin belirlemesine yardımcı olabilir. Ancak gayrimenkul yatırımı için hangi tekniği kullanacağınızı seçerken sonuçların güvenilirliği göz önünde bulundurulmalıdır.

Medya İrtibat: 0532 312 01 16